Louer son logement : ce qu’il faut vérifier avant la première visite

Avant de mettre son bien en location, ne commencez pas par photographier le salon. Commencez par trois papiers : le diagnostic de performance énergétique, un mètre ruban et un coup de fil à la mairie. Ce sont eux qui disent si vous avez le droit de louer. Le guide de Baily déroule les 11 étapes de la mise en location, de la décence à la déclaration fiscale, chacune avec son texte officiel. Je m’arrête ici sur ce qui se joue avant la première visite. C’est là que les propriétaires se font piéger.

Mettre son bien en location commence par un contrôle de décence

La règle tient en une ligne de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : le bailleur remet un logement décent. Il doit être sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé, sans nuisibles, et atteindre une performance énergétique minimale. Rien d’exotique. Pourtant, le dernier critère a changé la donne pour des centaines de milliers de propriétaires.

Le mot « décent » n’est pas une formule de politesse. Un logement non décent, c’est un locataire qui peut exiger des travaux, saisir le juge et obtenir une baisse de loyer. Je ne signerais jamais un bail sans avoir vérifié les trois points qui suivent. Ça prend une après-midi. Un contentieux, lui, prend des mois.

Ce contrôle vaut pour un logement loué vide comme meublé, dès lors qu’il devient la résidence principale du locataire. Un garage, un local commercial ou un terrain obéissent à d’autres règles : laissez-les de côté pour l’instant.

Classe F aujourd’hui, E en 2028 : votre DPE vous laisse-t-il louer ?

En métropole, un logement doit être classé entre A et F depuis le 1er janvier 2025. Un G est donc sorti du marché locatif, au sens strict : il ne remplit plus les critères de décence. Le calendrier se resserre ensuite deux fois. Au 1er janvier 2028, il faudra être entre A et E. Au 1er janvier 2034, entre A et D.

L’erreur classique ? Lire « F, ça passe » et s’arrêter là. Un F loué aujourd’hui a un peu plus de deux ans devant lui. Si vous signez un bail de trois ans en octobre 2026, il courra encore quand le F basculera du mauvais côté de la ligne. Faites le calcul avant de rédiger l’annonce, pas après.

Outre-mer, les dates sont décalées : 2028 pour exiger A à F, 2031 pour A à E. Si votre bien est à La Réunion ou en Guadeloupe, vous avez un peu plus de marge. Pas beaucoup.

Mon conseil, si votre logement est classé F : demandez dès maintenant un devis de travaux chiffré pour gagner une classe. Isolation des combles, fenêtres, système de chauffage. Vous saurez si l’opération tient debout avant de vous engager avec un locataire.

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9 m² et 2,20 m sous plafond : la surface qui bloque une location

Le décret n° 2002-120 fixe le plancher, à son article 4. Le logement doit compter au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m. À défaut, il faut un volume habitable de 20 m³. L’un ou l’autre.

Ce sont les combles aménagés et les anciennes chambres de bonne qui coincent. Sous une pente de toit, la surface au sol ne veut rien dire : seule compte la partie où l’on tient à 2,20 m. Mesurez vous-même, mètre en main, au lieu de recopier la surface de l’acte de vente. Les deux chiffres ne racontent pas la même chose.

Un studio de 8,5 m² avec une belle hauteur sous plafond ? Faites le calcul du volume. 8,5 m² sous 2,50 m, cela donne 21,25 m³ : vous passez la barre des 20 m³. Sous 2,30 m, vous tombez à 19,55 m³ et vous ne la passez plus. Ces quelques centimètres décident de tout.

Permis de louer : la question à poser à votre mairie

Voici le point que la plupart des propriétaires découvrent trop tard. Une commune ou une intercommunalité peut imposer, sur certaines zones, une déclaration de mise en location (article L634-1 du Code de la construction et de l’habitation) ou une autorisation préalable (article L635-1). On parle couramment de « permis de louer ».

La différence compte. La déclaration se fait après la signature du bail. L’autorisation, elle, s’obtient avant : sans elle, vous n’avez pas le droit de mettre le locataire dans les murs. Et la zone peut se limiter à quelques rues d’un quartier ancien.

Franchement, ne vous fiez pas à ce que dit le voisin ni à un article de presse vieux de deux ans. Appelez le service urbanisme ou habitat de votre mairie et posez une question fermée : « Mon adresse est-elle dans un périmètre de déclaration ou d’autorisation préalable de mise en location ? » Notez le nom de la personne et la date de l’appel.

Même réflexe pour l’urbanisme. Si votre logement est soumis à une obligation de résidence principale exclusive, le bail devra le mentionner. Mieux vaut le savoir avant d’imaginer une location meublée de courte durée.

Copropriété : l’assurance responsabilité civile n’est pas facultative

Dans un immeuble en copropriété, chaque copropriétaire doit être assuré pour sa responsabilité civile, qu’il occupe son logement ou non. C’est l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi ALUR. Un appartement loué ne fait pas exception.

L’erreur classique, c’est de résilier l’assurance habitation au départ de l’ancien occupant en se disant que le locataire s’assurera. Il s’assurera, oui, mais pour ses risques à lui. Le dégât des eaux qui part de votre ballon pendant le mois de vacance entre deux baux, c’est votre responsabilité. Demandez à votre assureur une formule « propriétaire non occupant » et gardez l’attestation avec les papiers de location.

En maison individuelle, la loi ne vous oblige à rien sur ce point. Je ne laisserais pourtant pas un bien loué sans couverture. Le coût annuel d’un tel contrat pèse peu face à un sinistre mal couvert.

Une fois ces quatre cases cochées (DPE compatible avec la durée du bail, surface conforme, réponse écrite de la mairie, attestation d’assurance), vous pouvez fixer le loyer et chercher un locataire. Pas avant. Ce soir, sortez votre DPE du tiroir et regardez la lettre en haut à droite : c’est elle qui fixe votre calendrier.

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Questions fréquentes avant une première mise en location